Estimativas Preliminares do Custo de Construção

Ricardo Massaro

03 maio 2021

Nenhum comentário

Home Novo

Estimativas Preliminares do Custo de Construção

Vamos começar essa série de artigos falando sobre estimativas de custos no planejamento de produtos para o mercado imobiliário. O estudo de viabilidade econômica de um empreendimento imobiliário ou de base imobiliária é baseado no seu fluxo de caixa projetado, que consiste na distribuição, ao longo do tempo, das receitas e despesas estimadas para o empreendimento ao longo de seu horizonte, como exemplificado na Figura 1, Fluxo de caixa típico de um empreendimento imobiliário sem permuta do terreno em % do VGVL 1.

O custo de construção da edificação é a principal despesa do fluxo de caixa do empreendimento imobiliário, representando, em média2 , 60% do total de despesas. Ele é um componente que impacta fortemente a precificação do terreno, normalmente realizada pelo método involutivo, no qual é idealizado um empreendimento hipotético para o aproveitamento eficiente do bem, compatível com suas características e com as condições do mercado no qual está inserido.

Custo subestimado pode implicar em redução das margens de lucro previstas.

A partir daí, consideram-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. Para esse empreendimento hipotético, estimam-se as receitas e despesas e fixa-se a TMA (taxa mínima de atratividade)3 desejada para o investimento, identificando-se o preço máximo que pode ser pago pelo terreno para viabilizar o negócio.

Então, não só o custo de construção do empreendimento é relevante por si só, como também a sua participação na precificação do terreno. É essencial a precisão de sua estimativa para garantir a competitividade na prospecção de terrenos e, ao mesmo tempo, minimizar o risco de comprometimento do retorno esperado para o investimento.

Um custo subestimado resulta em uma precificação competitiva do terreno, mas implica adicionais de custos futuros ao longo da execução, que irão reduzir as margens de lucro previstas. Por outro lado, um custo superestimado pode implicar numa precificação baixa e pouco competitiva para o terreno, inviabilizando o negócio.

Os estudos de viabilidade de um empreendimento imobiliário normalmente antecedem a aquisição de um terreno e são realizados com base em um estudo preliminar do projeto de arquitetura da edificação, denominado estudo de massa. O estudo de massa compatibiliza o potencial construtivo do terreno, apurado na legislação urbanística, com a definição do produto, baseada em pesquisas de mercado. As informações normalmente disponíveis nessa fase do desenvolvimento de um projeto estão representadas na Figuras 2.

O volume de informações sobre um projeto cresce ao longo do seu desenvolvimento.

O volume de informações sobre um projeto cresce ao longo do seu desenvolvimento. As práticas convencionais de estimativas de custo condicionam a precisão da estimativa ao volume de informações sobre o projeto, necessariamente baixo na fase de estudo de massa, na qual o projeto é pouco detalhado. Isso torna inviável a estimativa dos custos por meio da quantificação de todos os insumos e serviços necessários para sua construção.

Discutiremos essa questão no próximo artigo sobre Práticas Preliminares do Custo de Construção – Estimativas de custos no planejamento de produtos para o mercado imobiliário.

Autores:
Flávia Lima
Arquiteta e Urbanista (FAU/UFRJ + Universidade do Porto). Mestre em Engenharia de Produção (COPPE/UFRJ). Doutoranda em Arquitetura (PROARQ/UFRJ). Sócia fundadora da CUG Consultoria, startup residente da Incubadora de empresas da COPPE/UFRJ

Gilson Lima
Engenheiro Civil (PUC-RJ) e Mestre em Engenharia de Produção (COPPE-UFRJ). Experiência em Estruturas, e Engenharia de Custos e Avaliações, atuando em análise de investimentos, avaliação por modelos econômicos (fluxo de caixa descontado) e modelos comparativos (modelos de regressão e homogeneização por fatores). Sócio fundador da CUG Consultoria Ltda.